근린생활시설을 주택으로 사용 했을 때......

얼마전에 카톡 알람이 울렸습니다.
카톡 오픈채팅으로 질문을 해 왔던 것입니다.

질문 내용은 "근린생활시설을 원룸으로 계약"을 하고나서 집에 와서 생각해보니 뭔가 불안하여 카톡으로 문의를 하는 것이라 했습니다.

근린생활시설이란 무엇 일까요?
"주택가와 인접해 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물"로 정의를 하며,

제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 구분 합니다.
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1. 제1종 근린생활시설 ?
우리 생활과 아주 밀접한 관련을 가지는 시설
1000㎡이하의 슈퍼마켓, 의원, 동사무소 ....
우리 생활에 또는 우리 동네에 꼭 있어야
하는 시설

2. 제2종 근린생활시설 ?
1종 보다는 좀 덜 밀접한 관련을 가지고 있는
시설로 일반음식점, 금융업소, 사무소,
단란주점, 등 우리 주변에 있으면 생활이 편리
하고, 즐거워지고 윤택해지는 시설

3. 근린생활시설은 사실 주택이 아닙니다.
근린생활시설을 주택으로 사용시 임대차계약 보증금은 보호가 되는지?
근린생활시설이라도 주택(주거용)으로 거주를 하는 경우에는 임대차 보호를 받을 수 있으므로 당연히 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. (근린생활시설 여부는 건축물대장에서 확인)

 

그럼 처음부터 주택으로 안하고 왜 근린생활시설로 건축을 할까요?
간단히 말씀드리면 건축시 수익성을 높이기 위함입니다. 건축물의 층수는 건축법상 건폐율과 용적율 제한을 받고 또한 주차대수의 영향을 받습니다. (근린생활시설의 주차대수는 지자체에 따라 차이가 있으나 주거용 보다는 적게 필요합니다.)
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건축법상 건물을 높게 올리지 못하기 때문에
근린생활시설을 넣어 더 높게 짖는 것입니다.
근린생활시설 주택의 장점과 단점
1. 근린생활시설 주택의 장점
- 주택과 비교해 가격이 저렴 하다.
- 가격은 저렴하므로 수익률은 높아 진다.
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2. 근린생활시설 주택의 단점
- 원칙적으로 상가이므로 주거용 사용은 불법
- 주차장이 부족하고 주차장에 대한 사용권리가 없거나 적다.
- 취득세가 비싸다. (주택1% vs 근린생활시설4.6%)
- 적발 시 원상복구 명령
- 금융 대출한도가 적고, 대출이율이 비싸다.
- 재산세가 많이 나온다.
* "업무시설인 오피스텔에 세입자가 주거용으로
해서 전입신고가 돼 있으면 주택으로 본다."
→ 1세대1주택 비과세 못 받을 수 있습니다.

근린생활시설을 주택으로 계약시 중계보수는 어떻게 되나요?
중개보수는 실제 용도가 아닌 건축물대장상의 주용도를 기준으로 중계보수를 산정 합니다.
카톡으로 문의 주신 분께는 위의 내용으로 설명을 드렸습니다만 임차인은 "불법"이라는 단어가 계속 마음에 걸리는 모양입니다.

 

추가적인 질문으로 원룸을 구하는데 근린생활 시설로 되어 있더라
Q1. 전세자금 대출을 받아야 하는데 은행에서 전세자금 대출이 안되더라
Q2. 은행대출용으로 실제 계약할 호실이 아닌 공실로 있는 다른 호실로 계약서를 별도로 작성하여 은행에 제출하여 대출을 받으라고 한다.

근린생활시설에 전세자금 대출이 안됩니다.

 

국민주택기금 전세자금 대출은 전용면적 85㎡(25평) 이하의 아파트, 단독, 연립, 주거용 오피스텔로 규정하고 있어 건축물 대장상 근린생활시설은 전세자금 대출이 안됩니다.
건축물대장의 용도를 필히 확인 해보셔야 합니다.
하지만 근린시설전세라도 가능한 제2금융권도 있다고 하므로 필요 하신 분은 전문 대출상담사를 찾아 보시고 상담 받아 보시기 바랍니다.
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은행 대출용으로 실제와 다른 호실로 계약서를 작성하면 안됩니다.
은행 대출을 위해 공실로 나와 있는 빈 호실로 계약서를 작성하여 대출을 받으라고 하다니.....
그러시면 안됩니다.....
야메(?)로 대충 하다가는 큰일 납니다.....
추가적인 설명을 드리면 전세자금대출이 안되는 것 뿐이고 전입신고+확정일자를 받으면 주택임대차보호를 받을 수 있습니다.

 

가능하면 근린생활시설을 피하는 것이 좋으나 불가피하게 계약을 할 경우 본 내용을

잘 고려하여 진행하시기 바랍니다.