미등기 또는 무허가 건물의 주민등록, 주택임대차보호법이 적용되는지?

안녕하세요 고릴라부동산입니다.

오늘은 미등기, 무허가 건물에 주민등록이 가능한지? 주택임대차보호법상의 우선변제권이 있는지? 혹시나 있을 미등기 건물의 대지에만 경매가 될 경우에 우선변제권이 있는지에 대해서 공부 해 보도록 하겠습니다.

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​Q. 미등기, 무허가건물에 주민등록이 가능한지요?
A. 네. 미등기, 무허가 건물에도 당연히 주민등록이 가능합니다.
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주민등록은 실제 거주 하느냐를 기준 이므로 무허가 건물에도 주민등록이 가능합니다.
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또 다른 사례로, 무허가건물물 세대주 밑에서 더부살이를 하던 가족이 세대주 등록을 위해 같은 건물에 새로 전입신고를 한 경우 동사무소는 이를 거부하지 말고 받아줘야 한다는 것이 대법원 판결 입니다.
동일한 곳에 주민등록을 하고 살던 세대가 다시 전입신고를 한 것은 세대 분리를 위해 주민등록을 정정 하겠다는 뜻으로 봐야 한다는 취지입니다.
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대법원 특별1부(주심 박상옥 대법관)는 서울 구룡마을 주민 한모씨가 서울 강남구 개포1동장을 상대로 낸 주민등록 전입신고 수리불가처분 취소소송(2014두39340)에서 원고승소 판결한 원심을 확정한 것 입니다.

Q. 미등기, 무허가건물도 주택임대차보호법으로 보호가 되나요?
A. 네. 주택임대차 보호법의 보호가 됩니다.
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주택임대차보호법상의 대항력, 우선변제권 등의 효과를 얻기 위해서는 기본적으로 전입신고 + 확정일자는 받아야 합니다.

 

대법원 2007.6.21 선고 2004다26133 판결은 다음과 같이 판시하고 있습니다.
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"주택임대차 보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐, 임차주택이 관할 관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은법의 적용 대상이 된다.
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즉, 위 판례의 논지는 주택임대차 보호법이 허가여부나 등기 여부에 따라 적용대상을 달리하고 있지 않기 때문에 무허가 미등기 건물의 경우에도 주택임대차 보호법이 적용될 수 있다고 판단한 것이다.

Q. 미등기 건물의 대지만 경매될 경우에도 임차인은 우선변제권을 행사 할 수 있나요?
A. 네. 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사 할 수 있습니다.
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이와 관련하여 대법원은 미등기, 무허가 건물의 임대차도 주택임대차 보호법의 적용대상이 되는 것을 전제로 하여, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 미등기 건물의 임차인과 소액임차인은 미등기 건물과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 대지만 경매될 경우에도 대지의 환가금에 대하여 우선변제권을 행사 할 수 있다고 판단하였습니다.

 

내용을 정리 해보면 무허가, 미등기 건물에도 실제 거주를 한다면 허가와 등기된 건물에서 누릴수 있는 권리를 동일하게 누릴수 있다는 것입니다.

 

상기의 내용을 기본으로 해서 의문사항이 있으면 위의 내용을 찬찬히 읽어 보면서 내용을 음미 해보시면 이해가 되실것 같습니다.

 

이상과 같이 글을 마치며, 좋은 하루 되세요.