부동산 중개보조원이 불법행위 시 개업공인중개사의 책임은?

안녕하세요. 고릴라부동산입니다.

오늘은 부동산 중개보조원의 불법행위 시 개업공인중개사의 책임? 이라는 내용입니다.

 

일반인에게는 조금 생소할 수 있이니 용어 정리부터 해보겠습니다.

1. 중개보조원이란?

쉽게 말하면 부동산 중개 자격증인 공인중개사 자격증 없는 사람이 부동산사무소에 등록되어 중개관련일을 보조하는 사람을 칭 합니다. 

 

2. 소속공인중개사란?

부동산 공인중개사자격증을 취득하고 일정교육을 받고 부동산사무소에 등록되어 중개관련일을 하는 사람을 칭합니다. 중개보조원이은 원칙적으로 서류발급 등 보조적인 일만 가능하나 소속공인중개사는 중개업무를 할수 있습니다.

 

3. 개업공인중개사란? 

공인중개사 자격증을 취득후 일정교육을 받고 개업을 한, 즉 부동산사무소를 본인 명의로 오픈한 공인중개사를 개업공인중개사라 합니다.

본 제목에 대한 결론은 중개보조원이 일으킨 불법행위는 개업공인중개사의 책임이죠. 
중개보조원의 부동산 관련 중개사고 중에서 최근에 이슈화 된 내용을 공유하도록 하겠습니다.
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사건 내용 정리

집주인이 부동산 사무소에 건물의 임대와 관리를 의뢰 하고 있는 상태입니다.

임차인 중에서 이사를 가게 되면 새로운 임차인을 구해서 계약을 체결하면 되는 것이죠.
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문제는 집주인 한테는 월세로 한다고 계약을 하고 매월 월세를 이체를 해줍니다. 하지만 실제로는 임차인과 전세로 계약을 해버렸던 것이죠.

세대수가 많은 큰 건물이라 전세보증금만 하더라도 꽤 많은 금액이죠. 이렇게 몇개월간을 전세계약을 해서 외국으로 잠수를 탄 사건이 있었습니다.
                    
이 사건의 문제 부동산 사무소는 중개보조원이 공인중개사자격증을 불법으로 대여를 받아서 부동산 사무소를 개업하고 중개업무를 한 것입니다.

위의 내용으로 보았을때 명확하게 중개보조원의 불법행위가 맞습니다.
상황이 이렇게 되었을 때 자격증을 대여한 공인중개사에게 책임을 물을수 있을까요?
                 
공인중개사 관련 법규를 보면 소속공인중개사나 중개보조원이 하는 중개업무는 대표 공인중개사(개업공인중개사)의 행위로 본다고 명확히 나와 있습니다.

이렇게 사무소에서 직원을 고용할 때는 업무 개시 전까지 고용내용을 신고해야 하고, 고용이 종료될 경우도 등록관청에 10일 이내에 신고를 해야 할 의무가 있습니다.
또한 공인중개사, 소속공인중개사는 실무교육과 연수교육을 받아야 하고, 중개보조원은 3시간~4시간의 직무교육을 받아야 일을 시작 할수 있습니다.
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교육외에도 할 수 있는 업무도 법으로 규정되어 있어, 소속공인중개사는 계약서, 확인설명서 작성과 서명 날인 등의 중개업무를 하고 거래신고도 할수 있도록 되어 있습니다만 자격증이 없는 중개보조원은 현장안내를 비롯한 단순한 보조업무만 할수 있도록 규정되어 있습니다.

중개보조원이 계약서를 쓰고, 서명과 날인을 했거나 중개보수를 받는 일을 했다고 하면 이는 불법 중개행위로 볼수 있습니다. 그러면 처벌대상으로 공인중개사는 자격증 대여를 했다고 보고 함께 처벌 받을수 있습니다.
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정리를 하면 위의 내용과 같이 중개보조원이나 소속공인중개사의 불법행위로 인한 중개사고시 그를 고용한 개업공인중개사가 책임을 집니다.

손해를 입은 고객은 손해배상을 개업공인중개사나 중개보조원에게 공동으로 할 수 있고, 선택해서 손해배상청구를 할 수 있습니다.

중개보조원의 불법행위에 손해배상을 했다면 개업공인중개사는 중개보조원에게 구상권을 청구할 수 있습니다.

또한 만약 직원이 형사처분을 받게 된다면 개업공인중개사는 해당하는 만큼의 벌금형이 내려 집니다.

직원의 불법행위로 인해 개업공인중개사에게 벌금형이 내려질 경우, 벌금에 대해서는 구상권을 행사 할수 없다.
참고로 개업공인중개사에게 벌금형이 내려지더라도 개업공인중개사가 직접 한 것이 아니라 징역형이 내려지거나 사무소의 개설등록이 취소 되지 않습니다.

이상이 중개보조원의 불법행위로 인한 중개사고에 대한 개업공인중개사의 책임에 대해 안내 드렸습니다.

 

끝으로 요즈음 이슈가 되고 있는 것이 부동산 중개업무를 자격증을 가진 사람이 공인중개사만이 할 수 있도록 하는 것을 법제화 하는 것이 검토되고 있습니다. 무자격자로 인한 피해를 줄이기 위해서는 좋은 제도인 것 같습니다.

 

감사합니다.